Quelques règles à connaître pour les Bailleurs avant de signer un contrat de location.

  • Je viens d'acheter un bien en Israël et je souhaite le louer pour quelques mois, est ce possible ? 

    Parfaitement !
    Selon la législation française, la location d’appartement est strictement encadrée notamment dans sa durée (généralement trois ans).
    A l’inverse, en Israël, c’est la liberté contractuelle qui prédomine en matière locative.
    Autrement dit, le bailleur et le locataire déterminent librement et d'un commun accord les différentes clauses du contrat de bail, et d'abord la durée du contrat.
    Vous pouvez donc louer votre bien pour un mois, six mois, un an ou beaucoup plus.
    Dans le même ordre, les parties fixent le montant du loyer et le moment du règlement s'y rapportant (règlement mensuel, trimestriel voir même annuel). 

 

  • Quelles seront mes obligations en tant que bailleur ? 
    Quelles seront celles de mon locataire ?


    Comme dans tout contrat, les obligations sont réciproques.
    Le locataire doit régler le loyer et les charges, et s'engage à veiller à l'entretien courant du bien. En contrepartie, le bailleur est généralement tenu de réparer les dommages qui ne peuvent pas être imputés au locataire (vétusté, cas de force majeure).
    Il est particulièrement important, lors de l'achat d'un appartement à des fins locatives, de ne pas négliger les éventuels travaux à accomplir si vous ne voulez pas voir vos revenus locatifs amputés régulièrement par le coût des réparations demandées, parfois légitimement, par votre locataire.
    Les charges (Vahad Bait), les frais d’entretien courant de l'immeuble et les impôts locaux (Arnona) sont supportés par le locataire, alors que les travaux décidés par la copropriété (ravalement de façade, installation d'un ascenseur…) restent bien sûr à la charge du propriétaire. Il est donc nécessaire de vérifier non seulement l'état de l'appartement mais également de l'immeuble, afin d'éviter de se retrouver dans l’obligation de participer à des travaux dont le coût n'aurait pas été pris en compte lors de l'achat.
    Ces règles générales indiquées, les règles contractuelles autorisent le Bailleur à fixer unilatéralement le cadre de ses prérogatives. Autrement dit le locataire peut prendre un bien en l'état sans pouvoir réclamer à son bailleur la réalisation de travaux ou mise en conformité. 
     
  • Quelles garanties puis je prendre pour me prémunir d'un locataire "mauvais payeur" ? Que faire en cas de non paiement ?

    L'expulsion d'un locataire mauvais payeur n'est jamais simple!
    Par conséquent, il est vivement conseillé de disposer de garanties efficaces qui doivent être prises et effectives dès la signature du contrat de location.
    Trois types de garanties ou cautions s'offrent au bailleur. 
    Elles sont cumulables et il est donc possible de les ajouter les unes aux autres dans le même contrat.
    Il est ainsi courant de demander à deux garants (après avoir vérifié leur solvabilité), de se porter caution des obligations du locataire. Ce type de garantie, similaire à ce qui se pratique en France, se doit d'être complété par une des deux autres possibilités, voire les deux ensemble, qui s'offrent au bailleur.

    En effet, il est fréquent de demander au locataire le dépôt d'une "reconnaissance de dette" (shtar hov), garantie elle-même par une ou deux personnes se portant caution, et qui vous permettra en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation dans l'appartement, de vous tourner vers le service de recouvrement des dettes du Tribunal de Paix, soit contre le locataire lui-même, soit contre les cautions. 
    Cette action vous permettra d'obtenir la saisie du compte bancaire, des biens et/ou du salaire de votre débiteur et même de l'empêcher de sortir du territoire israélien.
    Je précise encore que le locataire est alors en droit de faire opposition et la procédure peut alors être plus longue.
    La garantie bancaire constitue un troisième type de caution, de loin le plus efficace et le plus rapide pour le bailleur. Il s'agit d'une somme d'argent représentant de 3 à 6 mois de loyer, bloquée sur le compte du locataire, et que la banque s'engage à transférer au propriétaire à sa première demande. Cette garantie, donnée pour une période correspondante au bail, est autonome et la banque ne peut s'opposer au transfert de fonds. En d'autres termes, le propriétaire en faveur de qui a été donnée la garantie bancaire peut demander la libération de la garantie, à tout moment, et sans avoir à donner d'explications. 
    Afin d'éviter tout abus, la banque prévient immédiatement le locataire de la demande de libération de garantie et celui-ci dispose alors d'un délai de quelques jours pour faire opposition devant un tribunal en demandant que la banque ne procède pas au transfert de garantie vers le propriétaire. Dans ce cas une audience sera rapidement fixée afin que chacune des parties puisse être entendue. 

    Précisons que, si votre demande est justifiée (non-paiement de loyers par exemple), le locataire indélicat verra son opposition rejetée, et vous obtiendrez alors satisfaction beaucoup plus rapidement que dans le cas de la reconnaissance de dette, puisque la banque vous versera alors immédiatement la somme bloquée en garantie.
    La prise d'une garantie bancaire est donc à conseiller au bailleur. 
     
  • Puis je expulser mon locataire mauvais payeur même en période hivernale?
    La trêve hivernale dont vous parlez n'existe qu'en France. En Israël, cette règle de protection du locataire qui interdit toute expulsion durant l'hiver, n'existe pas.
    Vous ne pouvez évidemment procéder vous-même à l'expulsion d'un locataire indésirable. Pour cela, vous devez nécessairement engager une procédure judiciaire.
    Ceci étant, la Loi israélienne a récemment été modifiée au profit du Bailleur. Dans les faits, l'audience du Tribunal concernant cette expulsion sera fixée dans un délai de 60 jours à compter de l'assignation. 
     
  • A qui puis je confier la gestion du bien que je veux louer ?
    La gestion de biens locatifs est effectuée par les agences immobilières mais également par les cabinets d'avocats, ces derniers se chargeant en sus de la rédaction du contrat de bail.
    Quelle que soit l'option choisie, inquiétez-vous d'obtenir des comptes rendus écrits et réguliers sur l'état de la location et les garanties prises.


Me Laurent ZARKA, Avocat.

(Cet article ne peut en aucun cas remplacer une consultation auprès d'un avocat. La responsabilité de l'auteur ne peut en aucun cas être engagée.)