"TAMAH 38" ou comment faire du neuf avec du vieux en immobilier"

Toutes les personnes qui cherchent à acheter un bien dans notre région (la région du Sharon), ou tous les propriétaires habitant dans des immeubles relativement anciens, ont nécessairement entendu parler du programme de planification national israélien, plus communément appelé "TAMAH 38".

De quoi s'agit-il ?

Selon les spécialistes, Israël sera amenée dans un futur plus ou moins lointain, à connaître un ou plusieurs tremblements de terre, de magnitude importante.

Malheureusement, et que D. nous en préserve, ces catastrophes s'accompagnent souvent de dégâts matériels graves, avec des vies brisées.

Face à cette situation, et tenant l'état délabré des vieux immeubles en Israël, les députés à la Knesset ont adopté ce programme.

Dans les faits, les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, et s'ils se trouvent sur une zone soumise à un risque sismique élevé, peuvent faire l'objet d'un ravalement plus ou moins important, avec en plus l'installation d'un ascenseur.

Le but de ces travaux est d'abord de renforcer la structure de ces immeubles (généralement, les immeubles construits sur poteaux), construits à une époque où les normes de sécurité contre les tremblements de terre étaient… quasiment nulles.

En pratique, c'est un entrepreneur qui va se charger de réaliser ces opérations moyennant l'octroi à son profit de nouvelles unités d'habitation, généralement le toit ou plus rarement le rez-de-chaussée.

Les copropriétaires ne vont donc rien débourser!

Une fois les travaux réalisés, l'immeuble sera refait à neuf (ravalement de façades compris), et disposera d'un ascenseur.

A cet égard, la transformation de certains immeubles sur Raanana est tout à fait saisissante.

Dans certains cas, des terrasses peuvent même être construites, toujours par l'entrepreneur.

En échange, ce dernier se retrouvera propriétaire d'une parcelle (généralement le toit) sur laquelle il construira un ou plusieurs appartements qu'il revendra par la suite.

Chacun y retrouve donc son compte :

  • Les copropriétaires disposent d'un immeuble neuf, sécurisé contre les tremblements de terre, avec un ascenseur (et parfois même une mirpesset), et ce sans débourser le moindre shekel!
  • En quelques mois, la valeur de leur appartement peut passer du simple au double!
  • Pour sa part, l'entrepreneur débourse certes des fonds pour procéder à ces travaux, mais il devient propriétaire d'une parcelle (très souvent en plein centre ville) sur laquelle il va construire au moins un bien immobilier, qu'il cèdera par la suite en réalisant, évidemment, une plus value. 

Il est clair que tout le monde est gagnant, y compris d'ailleurs l'Etat.

Enfin, cette opération complexe (choix de l'entrepreneur, dossier administratif à la Mairie etc…), nécessite évidemment l'accord des copropriétaires.
Certains peuvent évidemment refuser, prétextant entre autres, la gêne (le bruit et la poussière), durant de longs mois.

En tout état de cause, une telle procédure devra faire l'objet d'un vote, et d'un accord des 2/3 des copropriétaires du bâtiment concerné.

Pour finir, je me dois de préciser aux futurs acquéreurs de biens immobiliers, d'être particulièrement vigilants sur les "exposés" de tel ou tel propriétaire vendeur, qui n'hésite pas à présenter comme acquis le principe des travaux ci-dessus décrits.

La réalité est parfois différente, et là encore, votre avocat sera à même de vous préciser l'état d'avancement réel de la procédure de TAMAH 38. 

Me Laurent ZARKA